내 전세금 지키는 안전장치, 전세보증보험 가입 조건과 거절 사유, "집주인 동의 필요 없나요?"

 내일은 월세 계약서를 쓰기로 한 날입니다. 지난번 계약서와 내용은 다 같고, 만나서 얼굴보고 도장만 찍는 일만 하는 데도 떨리는 건 마찬가지입니다. 보증금이 한두푼이 아니기 때문이죠. 더불어 요즘 뉴스를 틀면 하루가 멀다 하고 쏟아지는 '빌라왕', '건축왕', '전세 사기' 이슈들. 이제는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 부동산 하락장이 지속되면서 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 "새 세입자가 구해져야 돈을 내줄 수 있다", "지금 현금이 없으니 조금만 기다려 달라"라며 배째라 식으로 나오는 집주인들이 기하급수적으로 늘고 있습니다. 세입자 입장에서는 피가 마르는 상황입니다. 내 전 재산이나 다름없는 수억 원의 보증금이 묶여 이사도 못 가고, 대출 이자는 계속 나가고, 법적 조치를 취하자니 시간과 비용이 두려워 발만 동동 구르게 됩니다. 이때 집주인의 사정과는 무관하게 내 돈을 안전하게 지키고, 제때 돌려받을 수 있는 유일한 방법은 오직 '전세보증금 반환보증(전세보증보험)'뿐입니다. 오늘은 이 보증보험이 도대체 무엇이며, 어떻게 가입해야 거절당하지 않는지 아주 상세하게 뜯어보겠습니다.

집주인 허락? 눈치 보지 말고 가입하세요

 아직도 많은 분들이 부동산 사장님의 말만 믿거나 예전 정보를 접하고 "집주인이 동의 안 해주면 가입 못 하는 거 아닌가요?"라고 걱정하십니다. 결론부터 말씀드리면 집주인 동의는 전혀 필요 없습니다. 과거에는 집주인의 동의 절차가 필요했으나, 2018년 제도가 개선되면서 임대인의 동의 여부와 상관없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있게 바뀌었습니다. 심지어 가입 사실이 집주인에게 통보되는 것도 나중의 일입니다. 그러니 집주인 눈치 보지 말고 당당하게 내 권리를 챙기시면 됩니다. 가입 가능한 보증 기관은 크게 세 곳으로 나뉩니다. 각기 장단점이 뚜렷하니 본인의 상황에 맞춰 골라야 합니다. 가장 대표적이고 가입 문턱이 비교적 낮은 HUG(주택도시보증공사)가 있습니다. 네이버 부동산, 카카오페이, 토스 등 모바일 앱으로 비대면 가입이 가능해 접근성이 가장 좋습니다. 전세금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하라면 대부분 이곳을 이용합니다.

HUG(주택도시보증공사) 출처:주택도시보증공사 홈페이

 다음은 HF(한국주택금융공사)가 있습니다. 주로 전세자금대출을 받을 때 '전세지킴보증'이라는 이름으로 함께 가입합니다. 보증료가 가장 저렴하다는 강력한 장점이 있지만, 전세 대출을 이용하지 않는 세입자는 가입이 까다로울 수 있습니다. 또한, SGI(서울보증보험)도 있습니다. 공공기관이 아닌 민간 보증사입니다. 전세금 한도 제한이 없고(아파트 기준), 고가 전세도 가입이 가능하지만 그만큼 보증료율이 비쌉니다. HUG나 HF에서 한도 문제로 거절당했을 때 차선책으로 활용합니다.

"가입 거절당했습니다" 낭패 안 보려면 '이것' 확인하라

 아무리 보험을 들고 싶어도 조건이 맞지 않으면 가입이 '반려(거절)'됩니다. 최근 전세 사기 예방을 위해 가입 심사 기준이 매우 강화되었습니다. 계약서에 도장 찍기 전에 아래 조건들을 반드시 계산기를 두드리며 확인해야 합니다. 전세가율 확인(핵심 중의 핵심) 가장 많은 거절 사유입니다. [선순위 채권(집주인의 빚) + 내 전세 보증금]이 주택 가격(공시지가 등)보다 낮아야 합니다. 이를 '전세가율'이라고 하는데, HUG 기준으로 이 비율이 주택 가격의 90% 이내여야만 가입이 가능합니다. 예를 들어, 집값이 3억 원이라면 내 전세금과 집주인의 빚을 합쳐 2억 7천만 원을 넘으면 안 됩니다. 최근 HUG는 주택 가격 산정 시 공시가격의 140%까지만 인정하고, 전세가율 90%를 적용하므로 실질적으로는 '공시가격 × 126%' 안에 전세금이 들어와야 안전합니다. 이 범위를 벗어나면 소위 말하는 '깡통전세'로 분류되어 가입이 불가합니다. 다음은 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 보험 가입의 필수 전제 조건입니다. 이사 당일 반드시 주민센터(혹은 인터넷)를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 실제로 그 집에 거주(점유)하고 있어야 합니다. 이 삼박자가 맞아야 법적으로 보증금을 주장할 수 있는 힘인 '대항력'이 생기며, 보증 공사에서도 이를 근거로 보증을 서줍니다. 또한, 가입 신청 기한을 엄수해야 합니다. "나중에 하지 뭐"라고 미루다가는 기회를 놓칩니다. 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 통상 2년 계약이니, 입주 후 1년이 지나기 전에는 무조건 신청을 마쳐야 합니다. 1년하고 하루라도 지나면 가입 자체가 불가능합니다.

전입신고(정부24 홈페이지)

멀쩡한 집인데 왜 반려되나요? (숨겨진 거절 사유)

 조건을 다 갖춘 것 같은데 의외의 복병 때문에 거절당하는 케이스가 많습니다. 특히 빌라나 다가구 주택 계약 시 주의해야 할 점들입니다. 첫째, 위반(불법) 건축물 건축물대장을 떼어봤을 때 상단에 노란색 딱지로 [위반건축물]이라고 적혀 있다면 100% 거절입니다. 베란다를 불법 확장했거나, 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우, 혹은 옥탑방 증축 등이 이에 해당합니다. 내 집이 멀쩡해 보여도 건물 전체에 위반 사항이 있으면 가입이 안 될 수 있으니 계약 전 건축물대장 확인은 필수입니다. 둘째, 임대인의 신용 문제입니다. 집주인이 HUG 등 보증 기관에 갚지 않은 빚이 있거나(블랙리스트), 세금 체납이 있는 경우 가입이 안 됩니다. 또한 해당 주택에 이미 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분 등이 걸려 있다면 당연히 가입 불가입니다. 계약 전 등기부등본 갑구(소유권 관련 사항)를 꼼꼼히 살피고, 국세/지방세 완납 증명서를 요구해야 하는 이유가 바로 이것입니다. 다음은 선순위 채권 비율이 과다하기 때문입니다. 다가구 주택(집주인 1명에 여러 세입자)의 경우, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총합도 '선순위 채권'으로 봅니다. 내 보증금만 안전 범위라고 안심하면 안 됩니다. 앞선 세입자들의 보증금과 집주인의 대출을 다 합쳐서 집값을 넘어가면 가입이 거절됩니다.

계약서 특약 한 줄이 몇 억을 살린다

 보증보험 가입이 거절될까 봐 불안하다면, 전세 계약서 작성 시 특약 사항에 안전장치를 걸어두어야 합니다. "임대인과 임차인은 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조하며, 만약 주택의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다." 이 특약을 넣어두면 나중에 혹시라도 보증보험 가입이 거절되었을 때, 위약금 없이 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 이 특약을 거부한다면? 그 집은 애초에 위험한 집이니 계약하지 않는 것이 상책입니다. 보증보험료가 대략 수십만 원 정도 나오다 보니 "설마 무슨 일 있겠어?"라며 가입을 망설이는 분들이 계십니다. 하지만 이 돈은 단순한 지출이 아니라, 내 전 재산인 수억 원을 지키기 위한 가장 확실한 '투자'이자 '안전비용'입니다. 사고가 터지고 나면 변호사 선임 비용이 보험료의 10배, 20배가 넘게 듭니다.

 가장 이상적인 방법은 잔금을 치르는 날, 전입신고와 확정일자를 받자마자 모바일로 보증보험 가입을 신청하는 것입니다. 소 잃고 외양간 고치는 일 없도록, 튼튼한 방패 하나는 꼭 미리 마련해 두시길 당부드립니다.